איש העסקים רונן אורן: הזדמנויות נדל״ן בפריפריה ובמרכז
איש העסקים רונן אורן: הזדמנויות נדל״ן בפריפריה ובמרכז – איפה באמת מסתתר הכסף?
כשמדברים על ״איש העסקים רונן אורן: הזדמנויות נדל״ן בפריפריה ובמרכז״, קל ליפול לסיסמאות.
אבל אם כבר נכנסים לזה – בוא נדבר תכל׳ס.
מה גורם לעסקת נדל״ן להרגיש כמו מהלך חכם, ולא כמו ״רעיון מבריק״ שהגיע מאיזה דוד בקבוצת וואטסאפ?
לאורך השנים צצו לא מעט התייחסויות לרונן אורן במרחב התקשורתי, ובין היתר אפשר למצוא אזכורים כמו רונן אורן באתר בחדרי חרדים שמציפים את הסקרנות סביב הגישה שלו להזדמנויות בשוק.
וגם איש העסקים רונן אורן מופיע בהקשרים שמזכירים לקוראים דבר פשוט – נדל״ן הוא משחק של החלטות טובות, לא של ניחושים.
פריפריה או מרכז? 3 שאלות שמסדרות את הראש
במקום להתחיל מ״איפה הכי כדאי״, מתחילים מ״מה אני רוצה להשיג״.
ברגע שמנסחים מטרה, הבחירה בין מרכז לפריפריה נהיית הרבה פחות דרמטית, והרבה יותר פרקטית.
- תזרים חודשי – רוצה שכר דירה שיכסה החזר? לפעמים הפריפריה נותנת יחס מחיר-שכירות מפתיע לטובה.
- עליית ערך – מחפש קפיצה במחיר? המרכז יכול להיות יציב יותר, אבל לא תמיד ״ממריא״.
- שקט נפשי – ניהול דיירים, תחזוקה, מרחק, אנשי מקצוע. זה נשמע שולי, עד שזה נהיה כל הסיפור.
ועכשיו לחלק הכיפי.
יש הזדמנויות.
בשני הצדדים.
פשוט צריך לדעת איפה לחפש, ואיך לא לעבוד על עצמך בדרך.
המרכז: ״בטוח״ זה אחלה, אבל בטוח למה בדיוק?
המרכז בישראל אוהב להציג את עצמו כבחירה ״ללא טעויות״.
זה נכון בערך כמו המשפט ״בקיץ חם״.
נכון, אבל לא עוזר כשצריך לקבל החלטה.
במרכז היתרון המרכזי הוא ביקוש טבעי.
יותר מקומות עבודה.
יותר תחבורה.
יותר שירותים.
יותר ״אני חייב לגור כאן כי החיים שלי כאן״.
אז איפה ההזדמנות? 4 נקודות שאנשים מפספסים
דווקא בגלל שהכול ״ברור״, אנשים משלמים פרמיה על הברור.
וזה המקום שבו מתחילים לחפש חורים קטנים במערכת.
- דירות עם בעיה פתירה – חלוקה לא טובה, מטבח מיושן, דייר ותיק שרוצה לצאת. לא ״בעיה״, אלא פער תמחור.
- בניינים לפני שינוי סביבתי – כביש גישה חדש, מוסד לימודים, מרכז מסחרי. לא צריך נבואה, צריך בדיקה.
- עסקאות מתחת לרדאר – ירושות, מכירה שקטה, מוכר שמעדיף מהירות על מחיר.
- נכסים קטנים שמזמינים קהל גדול – סטודיו, 2 חדרים, דירות להשכרה לזוגות צעירים. לפעמים זה עוגן תזרים מצוין.
רק אל תתבלבל.
במרכז, ״תשואה נמוכה״ לא אומרת ״עסקה רעה״.
זה אומר שהסיפור הוא יציבות, ביקוש, וניהול סיכונים.
הפריפריה: 5 מקומות שהסיפור האמיתי קורה בהם (ולא תמיד רואים את זה)
הפריפריה היא לא ״רחוקה״.
היא פשוט עולם אחר של מספרים.
ולפעמים, כשמסתכלים נכון, זה עולם שמחייך אליך.
מה הופך הזדמנות בפריפריה לאמיתית?
זה לא רק מחיר נמוך.
זה שילוב בין ביקוש מקומי, תעסוקה מתפתחת, ותשתיות שמצמצמות מרחקים.
מה מחפשים לפני שקונים? צ׳ק ליסט קצר שעושה סדר
- עוגן תעסוקתי – אזור תעשייה, בית חולים, בסיס, מוסד אקדמי. משהו שמייצר שכירות לאורך זמן.
- תחבורה שעובדת – כבישים נוחים, רכבת, קווים עירוניים הגיוניים. בלי זה, גם הנכס הכי יפה ירגיש מנותק.
- שכונה עם ״אופי של ביקוש״ – לא חייב להיות נוצץ. כן חייב להיות מקום שאנשים רוצים לגור בו, לא רק יכולים.
- מחיר שמאפשר נשימה – הון עצמי נמוך יותר יכול לאפשר פיזור סיכונים בין כמה נכסים.
והנה הטוויסט הקטן.
בפריפריה לפעמים מרוויחים דווקא מלהיות הכי פרקטיים בעולם.
לא חלומות.
לא הדמיות.
דירה מסודרת.
מיקום נכון.
שכירות יציבה.
תכל׳ס: איך בונים מהלך נדל״ני בלי דרמה מיותרת?
הבעיה הכי גדולה של משקיעים מתחילים היא לא השוק.
זו ההתרגשות.
היא גורמת לאנשים להתאהב בעסקה, במקום במספרים.
מהלך נכון בנדל״ן נראה די משעמם מבחוץ.
וזה בדיוק סימן טוב.
7 כללים קטנים שמייצרים החלטות גדולות
- לא קונים לפני שמבינים מי השוכר העתידי – משפחה? סטודנטים? עובדים? זה משנה הכול.
- בודקים סביבת מחיר אמיתית – לא מודעות. עסקאות שבוצעו בפועל.
- מחשבים ״עלות כוללת״ – שיפוץ, תיווך, מסים, הובלות, ריהוט אם צריך. הכול.
- מתכננים זמן ריקנות – חודש בלי שוכר לא אמור להפיל אותך מהכיסא.
- מכינים תוכנית יציאה – אם בעוד כמה שנים רוצים למכור, למי מוכרים?
- מבדילים בין ״שכונה טובה״ ל״רחוב טוב״ – לפעמים זו החלטה של 300 מטר.
- שומרים מקום להפתעות – כי תמיד יש הפתעות, והרעיון הוא שהן לא ינהלו אותך.
שאלות ותשובות: 6 דברים שאנשים באמת רוצים לדעת
1) מה עדיף למתחילים – מרכז או פריפריה?
מי שמחפש יציבות ונוחות ניהולית ייטה למרכז.
מי שמחפש יחס מחיר-שכירות נוח יותר ופוטנציאל לבנות תיק עם כמה נכסים – ימצא הרבה בפריפריה.
2) איך יודעים אם עיר בפריפריה ״בדרך למעלה״?
מחפשים שילוב של תעסוקה, תחבורה, ושכונות שמושכות אוכלוסייה שמבקשת איכות חיים.
כשהשלושה זזים יחד, זה בדרך כלל סימן טוב.
3) תשואה גבוהה זה תמיד טוב?
תשואה גבוהה יכולה להיות מעולה.
אבל לפעמים היא פשוט תג מחיר לסיכון גבוה יותר.
הסוד הוא להבין למה התשואה גבוהה, ולא רק להתרגש מהאחוז.
4) מה הסימן הכי ברור לעסקה בעייתית?
כשאין לך תשובה ברורה לשאלה ״מי ירצה לגור כאן ומדוע״.
אם התשובה היא ״כי זה זול״ – זה לא מספיק.
5) שיפוץ קטן באמת יכול לשנות משהו?
כן.
לפעמים צבע, תאורה, מטבח נקי, וסידור חכם של החלל משנים את סוג השוכרים שמגיעים.
ואז גם את המחיר.
6) איך לא נופלים על ״חלום״ שמוכר מספרים יפים מדי?
פשוט הופכים כל הנחה לשאלה.
כמה זמן לוקח למצוא שוכר בפועל?
מה העלות האמיתית של השיפוץ?
מה קורה אם הריבית משתנה?
חלומות נבהלים משאלות טובות.
השורה התחתונה: מרכז ופריפריה הם לא יריבים – הם כלי עבודה
מי שמסתכל על נדל״ן כמו משחק של ״איפה כולם רוצים״ מפספס את העניין.
הסיפור הוא התאמה.
לתקציב.
לאופי.
לזמן שיש לך להתעסק בזה.
ולסוג התוצאה שמעניינת אותך.
המרכז יכול לתת יציבות וביקוש שנשען על מציאות יומיומית.
הפריפריה יכולה לתת מספרים שמאפשרים צמיחה, אם בודקים נכון ולא מתפתים לסיפורים.
ובשני המקרים, הזדמנויות נדל״ן טובות נראות פחות כמו קסם ויותר כמו סדר, בדיקות, ושקט בראש.
אם הגעת עד כאן, יש מצב טוב שכבר הבנת את הסוד הקטן: נדל״ן הוא לא חיפוש אחרי ״הדיל של החיים״, אלא בנייה עקבית של החלטות חכמות שמרגישות טוב גם ביום שאחרי.